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                参考价实施一年,珠江新城依旧坚挺!外围有房降40万也难卖

                2022-08-30 12:18作者:林少娟来源:ag九游会新闻编辑:南都号
                一年来,首批96个热点区域住宅小区,在风云聚变的楼市里迎来了不同的行情。

                挂牌7个月,对外报价降了又降,曾明(化名)仍然没有卖掉名下一套位于广州市黄埔区的二手房。

                “房子满五唯一,精装修,小区在政府参考价名单内,我们也不敢挂高价,半年还降了40万。”曾明告诉南都·ag九游会新闻记者。令他没想到的是,即便房子已是同小区、同户型中价格最实惠的一套,半年过去了,也迟迟未能转手。

                与曾明的窘境相对,位于珠江新城板块的隽峰苑,在挂牌均价冲破12万/平的情况下仍热度不减,半月内成交了3套。“业主议价空间有限。”负责该小区的一名房地产中介提醒,“虽然隽峰苑是参考价小区,但业主实际报价还是要高出一截。”

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                隽峰苑与方圆月岛相邻,但后者未被纳入参考价名单。实习生胡铭恩 摄

                2021年8月31日深夜,广州宣布建立二手住房交易参考价格发布机制,首份清单覆盖全市96个热点小区。政策落地一年来,有小区价格依旧坚挺,有小区降价数十万仍未卖出,亦有小区业主按参考价交易……首批热点区域住宅小区,在风云聚变的楼市里迎来了不同的行情。

                分化的市场:

                市中心房源居高不下,外围有业主按参考价卖房

                广州市首批发布的96个热点区域住宅小区覆盖了天河区、越秀区、海珠区、番禺区和黄埔区五区。其中,天河区占据了表单半壁江山,共计54个小区被赋以参考价;黄埔区次之,共有23个小区进入名单。

                参考价施行一年来,前述两区的热点住宅小区迎来了相反的市场走向。“市中心的小区价格变动不大,成交回升比较明显。黄埔区表现略差一些,量、价都呈现下跌的趋势。”一名供职于链家的地产中介回忆。

                数据可为此提供佐证。记者梳理了天河区54个参考价小区的实际报价发现,在售房源中,暂无业主报价与参考价持平或贴近参考价。与政策发布前夕的挂牌均价相比,超三成小区目前报价有所下降,不足一成小区报价略有上涨,但降、涨幅均较小。

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                天河区参考价小区之一星汇云锦,在链家官网上仍显示7.01万的参考价。但中介向记者表示,该小区报价已去到12万/平以上,比参考价出台前的均价略高。图源:链家网

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                中介告诉记者,中海花城湾目前报价在单价17万-21万的区间,该小区参考价为9.26万/平。图源:链家网

                具体到区域来看,珠江新城板块仍不改寸土寸金的底色。“业主挂牌价波动不大,比如保利心语花园、中海璟晖华庭仍是12万-14万的单价。”该板块一名房产中介说。据其透露,位于花城大道旁侧的中海花城湾,南向房源挂牌价已去到21万/平。

                成交面上表现如何?天河区多名中介表示,相较于政策出台初期的零星成交,目前市场已回暖些许。据链家网数据,近三个月,天河区54个参考价小区中,有35小区实现成交,共计出售109套,平均每个小区成交3.11套。“实际成交数据应该比这个更高。”前述天河区中介称。“有些成交案例还没走完流程,系统暂时不会更新这部分数据。”

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                据链家网数据,参考价小区之一领峰园近90天已成交4套,但官网并未展示实际成交价。图源:链家网

                与市中心的回温相比,黄埔区参考价小区则显得“门前冷落鞍马稀”。记者据链家网中介反馈的信息梳理,相较于政策出台前,黄埔区23个参考价小区中有近一半小区报价下调,仅有个别房源报价依旧坚挺,“但基本无人问津。”黄埔区一名中介称。

                在市场整体下行的背景下,降价是业主吸引看房客的重要手段。前述中介向记者举例,科学城板块热点楼盘之一新福港鼎峰,在去年8月份一度飙至6.1万/平的挂牌价,因市场热度渐去,“业主心态有所松动”,目前有房源单价最低可到4.5万/平,与该小区参考价44156/平相近。

                科学城板块另一名中介则透露,位于开创大道旁侧的小区保利林语山庄,近期已有2套房源按参考价出售。“可能是黄埔区唯一一个按参考价卖的小区了。”该中介称。

                尽管价降,但依然有价无市。据链家网信息,近3个月,近三成黄埔区参考价小区0成交,即便是有成交记录的小区,套数亦多在2套以内。

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                黄埔区某楼盘。实习生胡铭恩 摄

                参考价小区是黄埔二手房市场的一大缩影。据广州中原发展研究部数据,2022年上半年,黄埔区二手房量价齐跌,半年成交量不足1800套,环比大减55.3%,成交均价环比降8.6%。同期,天河区成交二手房5298套,其成交均价逆市上扬0.2%,达55551元/平。

                银行贷款渐趋松动

                多数银行已不按指导价放款

                若没有信贷政策配合,参考价机制对市场的影响将趋于有限。新政发布满一个月时,多家国有大行及商业银行人士回复记者,将明确按照交易参考价格开展相关业务。仅有个别银行回复留有余地,称如何执行有待上级发布实施细则。

                来自信贷端的收紧,让参考价小区一度变成了中介手里的“烫手山芋”。越秀区一名地产中介回忆,参考价制度出台前,有名业主准备以不低于700万的价格售出一套三房单位,当时已与买家达成了初步意向。

                突然发布的参考价打断了这场交易。“买家只能按照500万的参考价去银行贷款,能贷到的房贷就变少了,首付压力很大。卖家又绝不同意按照参考价卖房。双方各不互退,房子后来也没卖成。”

                时过一年,类似的案例他已没再遇到。“目前广州规定低于参考价的房源才能在中介平台上挂牌,但实际上,交易和贷款都不受参考价影响了。”

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                贝壳网不展示参考价小区的参考价、实际成交价。图源:链家网

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                中原找房官网仅展示小区参考价,实际报价未予展示。图源:中原地产官网

                多名商业银行人士向记者证实了上述说法。某商业银行广州支行行长告诉记者,新政发布初期,银行确按指导价发放涉热点小区的贷款,但后期已逐渐放开,今年以来鲜有银行再严格遵守。

                前述越秀区中介称,若遇到交易价超过参考价的案例,部分银行会出具一份风险告知书,用于提醒买家该房源超过了官方规定的参考价。“相当于提醒买家,如果银行不能按照实际成交价发放贷款,买家要做好其他准备或者预案,但不会强制不让这笔交易进行。”

                贷款端渐趋松动,在付款方式上,卖家的心理预期也在发生着变化。去年10月,记者走访多个参考价小区发现,由于房贷审批速度较慢,不少卖家更青睐一次性付全款的方式,或要求买家至少拿出五成首付。今年以来,房贷审批速度快以周计,多名中介反映“卖家心态已经没那么强势”。

                “卖家肯定是希望买家拿出越多首付越好,但现在贷款速度快了不少,银行也不强制按参考价放款,如果觉得高首付有压力,可以跟卖家再商量。”前述珠江新城中介称。“反正现在是买方市场,房子多买家少,看中哪一套就去谈,合不来就谈下一套。”

                政策何去何从?

                “市场已经开始向前,政策或可逐渐淡出”

                据克而瑞新近发布的研报,自2021年2月深圳率先推出二手指导价政策后,截至2021年底,全国至少有15个城市陆续建立二手房指导价发布机制。目前,除深圳和上海之外,其余13个城市的二手房指导价已经“实质性取消”,广州即为其中之一。

                “对于一部分城市仍在严格执行指导价,部分城市取消二手房指导价或者名存实亡,究其原因都是由城市的市场现状所决定的。” 诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄称。“从广州来看,根据诸葛找房数据,当前二手房挂牌量已经达到十几万套,但是从成交来看,近几个月单月成交5-6千套,远远不及去年同期水平。”

                下行的市场环境倒促政策作出改变。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,参考价制度目前对市场仍有一定影响,“按照规定,卖家和中介机构公示的价格,不能高于指导价,这就造成买卖过程中的盲盒效应。同时,商业银行在发放二手住房贷款时还需参考这一价格,对二手房买家而言,可能影响首付、按揭贷款额及税费。”赵卓文称。“这个政策是在楼市比较热的时候出台的,如今我们强调促进市场复苏,政策也需要作相应调整了。”

                克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓亦持有相似的观点。“相较于新房限价,二手房交易参考价应更符合市场经济的运作模式。在市场过热的时候,它已经起到了积极的作用,今天整个市场已经开始向前,这个时候政策如果逐渐地淡出,或者适当进行调整,我认为都是情理之中的事情。”

                据广州中原研究发展部数据,2022年上半年,广州预计共成交42002宗二手房,同比去年大幅下降44.2%。不过,纵览今年1-7月的单月成交数据可发现,广州二手房成交量已经稳步回升,4月至今,单月成交量稳定在7000套以上。“目前购房者观望情绪尚浓,从这方面来看,不排除下半年出台新的松绑政策提振市场信心。”陈霄说。


                统筹:南都·ag九游会新闻记者 林少娟

                采写:南都·ag九游会新闻记者 林少娟 实习生 胡铭恩

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